Votre locataire est en faillite : comment résilier votre bail et récupérer vos locaux ?
L’ouverture d’une procédure collective au bénéfice du locataire de votre bail commercial peut devenir un véritable casse-tête !
Vous partez s’en doute du principe que vous n’obtiendrez pas le paiement de vos loyers et charges et cherchez donc au plus vite à récupérer vos locaux, aux fins de les proposer à nouveau à la location.
Comment faire ?
Dans un premier temps il convient de rechercher au BODDAC la publication de l’ouverture de la procédure collective.
Cela vous permettra de fixer la date des loyers et charges nés avant la procédure collective (lesquels seront fixés au passif) ainsi que d’obtenir le nom et les coordonnées des organes désignés par le Tribunal.
Pour information, le Tribunal peut désigner un Administrateur Judiciaire et un Mandataire Judiciaire ou uniquement un Mandataire Judiciaire.
Les loyers et charges nés postérieurement à l’ouverture de la procédure collective sont dus par l’Administrateur judiciaire lorsque le Tribunal en a désigné un, ou par le Mandataire Judiciaire, lorsqu’il est le seul organe de la procédure collective.
1- Premier réflexe : déclarer par lettre recommandée avec accusé de réception votre créance de loyers et charges impayés née avant l’ouverture de la procédure collective.
Votre créance devra toujours être déclarée entre les mains du Mandataire Judiciaire, qu’il y ait ou non un Administrateur Judiciaire.
2- Vous devez écrire à l’Administrateur Judiciaire ou au Mandataire Judiciaire (lorsqu’il est le seul organe désigné) pour connaitre ses intentions quant à la poursuite du bail.
Concrètement vous l’interrogez pour savoir s’il souhaite poursuivre ou résilier le bail.
Que faire lorsque les organes de la procédure ne répondent pas ?
Vous devrez attendre trois mois à compter de la publication de l’ouverture de la procédure collective pour :
– Soit déposer une requête auprès du Juge Commissaire désigné à la procédure collective près le Tribunal de Commerce ou le Tribunal de Grande Instance pour constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ((Article L 622-14 du Code de Commerce (procédure de sauvegarde), L 631-14 du Code de Commerce (redressement judiciaire) L 641-12 du Code de Commerce (liquidation judiciaire)).
Attention :
Aucune autre demande ne pourra être formulée devant le Juge-Commissaire.
Celui-ci n’a pas de pouvoir juridictionnel, de sorte qu’il ne peut condamner au paiement des loyers et charges nés après l’ouverture de la procédure collective.
– Soit faire délivrer une assignation par devant le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en référé aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et obtenir la condamnation de l’Administrateur Judiciaire es-qualité ou du Mandataire Judiciaire es-qualité au paiement des loyers et charges nés postérieurement à l’ouverture de la procédure collective.
Attention :
Cette deuxième procédure exige de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par un Huissier de Justice.
Vous ne pourrez pas assigner les organes de procédure collective devant le Président du Tribunal de Grande Instance avant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Cette procédure aura cependant le mérite de vous permettre d’agir en une seule fois pour obtenir la résiliation du bail et le paiement des loyers et charges dus, ce qui ne sera pas le cas lorsque vous saisirez le Juge-Commissaire.
Vous devrez en effet nécessairement saisir le Président du Tribunal de Grande Instance pour obtenir le règlement de votre créance.
Que faire pour récupérer ses locaux ?
Là encore deux hypothèses :
– Soit les organes de la procédure collective vous ont répondu et dans ce cas, les locaux pourront vous être restitués à une date convenue avec ces derniers, après inventaire du Commissaire-priseur.
– Soit vous devrez solliciter la remise des clés dans le cadre de la procédure judiciaire devant le Président du Tribunal de Grande Instance.
Il appartiendra aux organes de la procédure de se charger de vider les locaux.
Attention :
Si vous aviez du matériel ou des biens vous appartenant dans les locaux, il ne faut pas oublier d’en informer les organes de la procédure aux fins d’éviter que ces derniers ne soient vendus.
