Lorsqu’un contrat de bail commercial arrive à son terme, le locataire ne perd bien évidemment pas son droit de rester dans les lieux.
Le statut particulier des baux commerciaux lui confère en effet un droit au renouvellement.
Or pour que le renouvellement s’opère et qu’un nouveau bail prenne effet, il faut que le locataire et le bailleur marquent leur accord quant au principe du renouvellement.
Une fois ce principe acquis, le bail s’exécutera aux mêmes clauses et conditions que le précédent et ne se posera plus que la question du loyer de ce nouveau bail.
A. Dans quelles conditions intervient le renouvellement
Il existe deux hypothèses : soit le bailleur est à l’initiative du renouvellement ou du refus de renouvellement, soit c’est le preneur (locataire) qui prend les devants pour demander que son bail soit renouvelé.
• Si le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, le locataire n’a plus besoin de formuler de demande.
Il lui appartiendra seulement de répondre en acceptant le principe du renouvellement, et en cas d’acceptation, de donner sa position sur le loyer.
Ne restera que la question du loyer : dans son offre de renouvellement le bailleur doit indiquer à quel prix il souhaite fixer le loyer. Si le preneur est d’accord avec le prix, il le fera savoir au bailleur et le nouveau loyer commencera à s’appliquer.
En revanche, si le locataire n’est pas d’accord, le loyer devra être fixé par le Juge des loyers commerciaux saisi dans le délai de prescription de deux ans prévu à l’article L. 145-60 du Code de commerce par l’une ou l’autre des parties.
• Si le bailleur a délivré congé avec refus de renouvellement : Le locataire ne peut plus demander le renouvellement. Il pourra en revanche contester le congé et / ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, toujours dans le délai de deux ans ;
• le bailleur n’a pas signifié congé et le bail est arrivé à échéance : Nous sommes, aux termes de l’article L. 145-8 du Code de commerce, dans la période que l’on appelle « tacite prolongation ». Durant cette période où le bail continue de s’appliquer malgré l’arrivée du terme, le locataire peut demander le renouvellement à tout moment.
B. La Forme de la demande de renouvellement
Forme
L’article L. 145-10, alinéa 2, du Code de commerce a exigé pendant longtemps que la signification de la demande de renouvellement par voie d’huissier.
Cependant, la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 a modifié la disposition précitée en autorisant le preneur à formuler sa demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire (C. com., art. R. 145-38).
Contenu de la demande
– La demande de renouvellement, et la date à laquelle il souhaite le renouvellement
– loyer : Le locataire n’est pas obligé de préciser le loyer du bail renouvelé qu’il propose, sauf s’il entend obtenir un loyer inférieur à celui en cours.
– mention obligatoire : Il convient de reproduire le quatrième alinéa de l’article L. 145-10 du Code de commerce : « Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
La réponse du bailleur
Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre au locataire ;
Sa réponse doit être adressée par acte d’huissier.
Le bailleur peut apporter les réponses suivantes :
– accepter le renouvellement et éventuellement proposer un nouveau loyer ;
– refuser le renouvellement en offrant de payer une indemnité d’éviction ;
– refuser le renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, mais dans ce cas il devra motiver sa décision en donnant les raisons précises de son choix (énoncer la faute commise).
Compte tenu de la complexité du statut des baux commerciaux, il est bien évidemment recommandé de se faire assister d’un avocat à tous les stades de la vie du contrat, que ce soit en amont avant sa conclusion, à l’occasion de son renouvellement ou même de sa rupture.
